Inhalt dieser Seite
- Warum schadet Tausalz einer Tiefgarage?
- Wer ist für die Instandhaltung verantwortlich?
- OS 8 oder OS 11 – welches System gehört wohin?
- Wann ist Rissüberbrückung nötig?
- Warum braucht es einen sachkundigen Planer?
- Wie läuft die Sanierung bei laufender Nutzung ab?
- Was kostet es, eine Tiefgarage zu beschichten?
- Häufige Fragen zur Tiefgaragenbeschichtung
Tiefgaragen und Parkdecks werden mit einem Oberflächenschutzsystem (OS) beschichtet, damit tausalzhaltiges Wasser nicht bis zur Bewehrung vordringt. Für Bodenplatten ohne Rissbewegung genügt meist ein starres OS 8, für Zwischen- und Freidecks braucht es ein rissüberbrückendes OS 11a oder OS 11b. Eine Beschichtungserneuerung inklusive Vorbereitung kostet etwa 70–150 €/m², mit Betoninstandsetzung 200–500 €/m².
Warum schadet Tausalz einer Tiefgarage?
Im Winter tragen Fahrzeuge salzhaltiges Schmelzwasser in die Garage. Das Wasser steht in Mulden, zieht in Risse und Poren und transportiert Chloride in den Beton. Erreichen die Chloride die Bewehrung, rostet der Stahl punktuell weg (Lochfraßkorrosion) – oft ohne dass an der Oberfläche viel zu sehen ist. Am gefährlichsten ist das an Zwischendecks, Rampen und Stützenfüßen.
Warnzeichen, die Sie ernst nehmen sollten:
- Rostfahnen an Rissen, Decken-Unterseiten oder Stützen
- Abplatzungen, bei denen Bewehrung sichtbar wird
- nasse oder weiß verkrustete Risse, Tropfstellen an der Decke darunter
- abgefahrene oder abgelöste Altbeschichtung in Fahrgassen und Kurven
- Pfützen, die nach Regen oder Schneefall lange stehen
Wie tief der Schaden reicht, zeigen nur Untersuchungen: ein Chloridprofil aus Bohrmehlproben und eine Potenzialfeldmessung, die korrodierende Bereiche im Beton aufspürt. Erst danach lässt sich entscheiden, ob eine neue Beschichtung reicht oder der Beton instand gesetzt werden muss.
Wer ist für die Instandhaltung verantwortlich?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören Bodenplatte, Decken, Rampen und Stützen als tragende Teile zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn die einzelnen Stellplätze Teileigentum sind oder über Sondernutzungsrechte vergeben werden. Über die Erhaltung beschließt die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die Verwaltung bereitet Beschluss und Vergabe vor. Bei gewerblichen Objekten trägt der Eigentümer bzw. Betreiber die Verantwortung.
Unabhängig davon besteht eine Verkehrssicherungspflicht: Nutzer dürfen nicht durch herabfallende Betonteile, Stolperstellen oder glatte Flächen gefährdet werden. Wer erkennbare Schäden lange liegen lässt, riskiert neben höheren Sanierungskosten auch Haftungsfragen. Welche Pflichten im Einzelfall gelten, klären Sie mit Ihrem Verwalter und gegebenenfalls anwaltlich – dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung.
OS 8 oder OS 11 – welches System gehört wohin?
Seit 2021 regelt die Technische Regel Instandhaltung von Betonbauwerken (TR Instandhaltung) des DIBt die Oberflächenschutzsysteme; sie löst die frühere Rili-SIB des DAfStb schrittweise ab. Die Systeme beruhen auf DIN EN 1504-2.
| System | Eigenschaft | Typischer Einsatz | Richtpreis* |
|---|---|---|---|
| OS 8 | starre EP-Beschichtung, abgestreut, hoch verschleißfest | Bodenplatten innen ohne Rissbewegung | 35–70 €/m² |
| OS 11a | rissüberbrückend, zweilagig: Schwimm- und Verschleißschicht | Zwischen- und Freidecks, Rampen | 50–90 €/m² |
| OS 11b | rissüberbrückend, einlagig | Zwischen- und Freidecks | |
| OS 14 / DIN 18532 | Abdichtung, früher OS 10 | befahrene Flächen über genutzten Räumen | nach Planung |
* Nur das System auf vorbereitetem Untergrund; abgeleitet aus wenigen, teils älteren Quellen. OS 13 ist eine frühere Bezeichnung und in der TR Instandhaltung entfallen.
Für OS 8, OS 11 und OS 14 verlangt die TR Instandhaltung zusätzlich einen Nachweis des Verschleißwiderstands. Ob in Ihrem Bundesland bereits die TR Instandhaltung oder noch die Rili-SIB maßgeblich ist, klärt der Planer. Für Freidecks lohnt außerdem ein Blick auf die Abdichtung: Die Grundlagen von Flüssigkunststoffen erklärt die Seite Flachdach mit Flüssigkunststoff abdichten.
Wann ist Rissüberbrückung nötig?
Zwischendecks und Freidecks arbeiten: Temperaturwechsel und Verkehrslast öffnen und schließen Risse täglich. Eine starre OS-8-Schicht reißt dann mit, und die Chloride haben wieder freien Weg. Deshalb gehört auf solche Flächen ein elastisches System nach OS 11a oder OS 11b.
Bodenplatten auf dem Erdreich bewegen sich kaum. Hier reicht in der Regel OS 8; einzelne Risse lassen sich laut Herstellerangaben lokal mit OS-11- oder OS-14-Material abdecken. Rampen sind am stärksten beansprucht – durch Bremsen, Anfahren und Lenken. Sie erhalten nach Anbieterangaben dickere oder besonders verschleißfeste Aufbauten. Warum PU sich für elastische Schichten eignet, erklärt der Beitrag PU-Beschichtung.
Warum braucht es einen sachkundigen Planer?
Bei Tiefgaragen geht es nicht nur um die Optik des Bodens, sondern um die Standsicherheit. Das Regelwerk sieht deshalb für die Instandhaltung tragender Betonbauteile einen sachkundigen Planer vor. Er übernimmt:
- Bestandsaufnahme mit Chloridprofil, Potenzialfeldmessung und Rissaufnahme
- Instandhaltungsplan: welche Flächen nur beschichtet, welche instand gesetzt werden
- Leistungsverzeichnis mit OS-System, Schichtaufbau und Prüfungen
- Überwachung der Ausführung und Abnahme
Die Ausführung übernehmen Fachbetriebe mit Erfahrung in Betoninstandsetzung und Nachweisen ihres Personals, etwa dem SIVV-Schein. Für Eigentümergemeinschaften schafft der Planer zudem eine belastbare Grundlage für Beschluss und Angebotsvergleich.
Wie läuft die Sanierung bei laufender Nutzung ab?
Eine Tiefgarage komplett zu schließen, ist selten nötig. Üblich sind Teilsperrungen nach einem abgestimmten Plan. Ein Fachbetrieb nennt für 1.000 m² reine Beschichtung eine Bauzeit von 2–4 Wochen.
- Nutzer informieren: Abschnitte, Termine und Ersatzstellplätze rechtzeitig bekannt geben.
- Abschnitt sperren: Stellplätze räumen, Zufahrt und Fluchtwege sichern, Lüftung prüfen.
- Vorbereiten: Kugelstrahlen, Altbeschichtung entfernen, Betonschäden und Risse nach Planung instand setzen.
- Beschichten: OS-System nach Leistungsverzeichnis aufbauen, abstreuen, versiegeln.
- Markieren und freigeben: Stellplatz- und Fahrbahnmarkierung erneuern, Abschnitt nach Aushärtung freigeben.
Rampen und Zufahrten werden oft zuletzt und in Randzeiten bearbeitet, damit die Garage erreichbar bleibt. Gearbeitet wird laut Merkblatt erst ab etwa +10 °C – viele Sanierungen liegen deshalb zwischen Frühjahr und Herbst.
Was kostet es, eine Tiefgarage zu beschichten?
Die Spanne ist groß, weil „Beschichtung“ und „Sanierung“ zwei verschiedene Leistungen sind. Für typische Garagengrößen ergibt sich:
| Leistung | Preis pro m² | 800 m² | 2.000 m² |
|---|---|---|---|
| OS 8 (starr, befahrbar, innen) abgeleitet, wenige aktuelle Quellen | 35–70 € | 28.000–56.000 € | 70.000–140.000 € |
| OS 11a/b (rissüberbrückend, Freidecks) abgeleitet, wenige aktuelle Quellen | 50–90 € | 40.000–72.000 € | 100.000–180.000 € |
| Tiefgarage: Beschichtung erneuern inkl. Vorbereitung | 70–150 € | 56.000–120.000 € | 140.000–300.000 € |
| Tiefgarage: Sanierung mit Betoninstandsetzung | 200–500 € | 160.000–400.000 € | 400.000–1.000.000 € |
Richtwerte inkl. MwSt., Material, Untergrundvorbereitung (Schleifen, Grundierung) und Verarbeitung durch den Fachbetrieb. Stand Oktober 2026 · Quellen und Methode
Die OS-Systempreise sind abgeleitet: Aktuelle Einzelpreise sind kaum veröffentlicht. Sie beruhen auf Fachartikeln von 2015, hochgerechnet mit der Baupreisentwicklung, und gelten nur für das System auf fertig vorbereitetem Untergrund. Die Werte für Erneuerung und Sanierung stammen von Fachbetrieben (2026) und schließen die Vorbereitung ein. Den genauen Preis bestimmt das Gutachten. Mehr zu Kostenpositionen gewerblicher Böden steht unter Industrieboden: Kosten pro m², weitere Systeme im Überblick unter Industrieboden beschichten.
Häufige Fragen zur Tiefgaragenbeschichtung
Reicht eine normale Epoxidbeschichtung für die Tiefgarage?
Für Bodenplatten ohne Rissbewegung kann ein starres System passen – dann aber als geprüftes OS 8 mit Abstreuung, nicht als einfache Bodenbeschichtung. Auf Zwischen- und Freidecks reicht Epoxid allein nicht, weil es mit den Rissen reißt.
Was ist der Unterschied zwischen OS 11a und OS 11b?
Beide überbrücken Risse. OS 11a ist zweilagig aus elastischer Schwimmschicht und Verschleißschicht, OS 11b ist einlagig aufgebaut. Welches System passt, legt der Planer nach Rissbild und Belastung fest.
Gibt es OS 13 noch?
Nein. OS 13 ist eine frühere Bezeichnung und in der TR Instandhaltung entfallen. OS 10 wurde durch OS 14 bzw. die Abdichtungsnorm DIN 18532 ersetzt.
Wer zahlt die Sanierung in der WEG?
Grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel; die Teilungserklärung oder ein Beschluss kann abweichende Regeln enthalten. Lassen Sie das im Einzelfall von Verwaltung oder Anwalt prüfen – das ist keine Rechtsberatung.
Wie lange hält eine Tiefgaragensanierung?
Ein Fachbetrieb nennt für eine fachgerechte Instandsetzung 15–20 Jahre zusätzliche Lebensdauer. Voraussetzung sind regelmäßige Kontrollen und die Pflege der Verschleißschicht, vor allem in Fahrgassen und auf Rampen.
Quellen: DIBt: Technische Regel Instandhaltung von Betonbauwerken (TR Instandhaltung); DAfStb Rili-SIB; DIN EN 1504-2; DIN 18532; Triflex: Fachbeitrag zur TR Instandhaltung; THIS-Magazin 04/2015 (OS-Systempreise); hbsbau.com und itf-nrw.de (Preise und Bauzeit 2026); § 19 WEG; eigene Preisrecherche, Stand Oktober 2026 (siehe Preisangaben).
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